Цены на жилье падают, как камень. Дэвид Крауч спрашивает, что это значит для домовладельцев и для шведской экономики.
Никто этого не предвидел. Все это предвидели. Раскаленный рынок жилья в Швеции и огромные кредиты, которые люди брали на покупку недвижимости, беспокоили экономистов и регуляторов большую часть десятилетия.
После 17 лет головокружительного роста цены на жилье сейчас падают как камень. Всего 18 месяцев назад они все еще росли на сумасшедших 20 процентов в год. Затем темпы роста замедлились и, наконец, летом стали отрицательными.
Цены сейчас быстро падают, и падение ускоряется. Цены уже упали на 14 процентов от своего пика, и, по оценкам центрального банка, они упадут в общей сложности на 20 процентов. Многие экономисты считают этот сценарий оптимистичным. Правда в том, что никто не знает, что произойдет.
И все же все это предвидели. “Это как сидеть на вулкане”, — сказал в прошлом году Стефан Ингвес, уходящий в отставку глава центрального банка, по поводу огромного долга домохозяйств Швеции. “Я сижу на вулкане уже много-много лет”, — добавил он. Цены на жилье утроились в период с 2005 по 2022 год, в то время как уровень задолженности домохозяйств взлетел до одного из самых высоких уровней в мире.
Но никто этого не предвидел. Когда началась пандемия, центральный банк упростил получение ипотеки и призвал банки продолжать кредитование. Умеренная партия, лидер которой сейчас является премьер-министром, пошла на выборы, пообещав приостановить требование к домовладельцам выплачивать основную сумму по своим кредитам, мера, которая может только еще больше раздуть пузырь. (Правительство сейчас пытается отвертеться от этого конкретного крючка.)
Они сказали, что этого не может быть. Цены на жилье станут проблемой только в том случае, если инфляция начнет расти, что вынудит центральный банк повысить процентные ставки. Невозможно, сказал Стефан Ингвес. В марте 2021 года он заявил, что инфляция в Швеции не превысит 2 процентов. Год спустя, когда он составил 4 процента, он сказал, что это “временно” и выше не будет.
К сентябрю инфляция составила почти 10 процентов, что стало самым высоким показателем за последние десятилетия. Поэтому центральный банк нажал на тормоза и начал повышать ставки. Основная процентная ставка банка была повышена с нуля в апреле до 2,5 процента сегодня, и за этим последуют более высокие ставки, говорится в нем.
Внезапно многие шведские семьи увидели, что их ежемесячные счета резко возросли. “Я думаю, что люди немного озадачены тем фактом, что их расходы выросли так быстро”, — сказал SVT на прошлой неделе региональный менеджер Sparbanken Skåne. “Мы видим, что наши клиенты очень обеспокоены состоянием экономики и будущим”.
Порочный круг
Жилищный пузырь Швеции является частью более широкой картины. Цены на жилье “отделились” от остальной экономики, предупредил европейский финансовый регулятор в начале этого года, назвав Швецию одной из стран, наиболее подверженных риску “жестокого спада”. Во всем развитом мире низкие процентные ставки стимулировали ипотечный бум и стремительный рост цен на недвижимость.
Страх повторения глобального финансового кризиса 2008 года, который начался, когда ипотечные кредиты стали плохими в Соединенных Штатах. Люди не могли погасить свои ипотечные кредиты, банки не могли продать свои дома, чтобы погасить кредиты, поэтому банки прекратили кредитовать предприятия, предприятия обанкротились, безработица выросла, все больше людей не могли выплачивать свои кредиты, и все дальше и дальше по замкнутому кругу.
Тогда цены на жилье в богатых странах упали в среднем на 13 процентов по сравнению с их пиком в 2007 году. В Греции, Италии и Испании жилищный кризис был настолько сильным, что цены еще не вернулись к тому уровню, который был 15 лет назад.
Может ли что-то подобное произойти в Швеции? Ключевым отличием сегодня является сила мировой экономики. МВФ ожидает, что безработица не будет такой серьезной, какой она была после финансового кризиса. Если люди сохранят свои рабочие места, есть разумная вероятность того, что спад на рынке жилья может быть ограничен. В том же духе Стефан Ингвес заявил Financial Times в прошлом месяце, что эффект от падения цен на жилье будет “управляемым”, прогнозируя лишь “сокращение потребления и инвестиций”.
Тем не менее, крупнейшим банкам Швеции даны указания готовиться к худшему. Существует повышенный риск того, что они пострадают от крупных кредитных потерь, поскольку люди не выполняют свои обязательства по кредитам, предупредил центральный банк в своем отчете о стабильности в прошлом месяце. Finansinspektionen, Орган финансового надзора Швеции, теперь требует от банков наращивать свои резервы капитала.
Часть проблемы, характерной для Швеции, заключается в том, что многие здесь имеют ипотечные кредиты с переменной процентной ставкой, которые подскакивают, как только повышаются процентные ставки. В 2018 году около 80% шведских ипотечных кредитов имели переменную ставку. Сейчас этот показатель упал примерно до 30 процентов, поскольку люди перешли на ипотечные кредиты с фиксированной ставкой, которые обязывают их выплачивать их постоянно. Но даже это вдвое больше, чем в среднем по еврозоне, и намного выше, чем во Франции, Германии и Бельгии, где эта доля составляет менее 10 процентов.
Учитывая, что война в Украине влияет на поставки энергоносителей и продовольствия, бушующую инфляцию и широко распространенные прогнозы глобальной рецессии, кто бы с уверенностью предсказал, что жилищный кризис в Швеции приведет к долгожданной “мягкой посадке” с ограниченными экономическими последствиями?
С положительной стороны, банки Швеции сильны: четыре основных банка имеют избыточный капитал примерно в 200 миллиардов крон. Государственные финансы страны также здоровы, а это значит, что Швеция может принять меры для поддержки домовладельцев, если дела пойдут плохо. Тем не менее, Finansinspektionen советует правительству воздержаться от этого. Если у вас возникли проблемы с выплатой ипотеки, говорится в нем, вам нужно обратиться в свой банк и договориться о снижении платежа, а не ждать от государства послаблений по ипотечным кредитам.
Как бы там ни было, некоторые семьи с большими ипотечными кредитами – особенно те, кто купил недвижимость на пике пузыря, – испытают тяжелую финансовую боль со всеми вытекающими отсюда страданиями. Никакие успокаивающие заверения со стороны центральных банков не могут скрыть этот факт. Основную тяжесть ответственности должны нести правоцентристское и левоцентристское правительства, которые сидели сложа руки в течение двух десятилетий, когда рост населения значительно опережал предложение жилья, создавая огромный спрос на дома, что вызвало пузырь цен на жилье.
Между тем, люди, которые покупали жилье в начале жилищного бума, разбогатели, ничего не делая, кроме как живя в своих домах, стоимость которых выросла втрое. Для всех шведов, которые испытывают трудности в переполненном и арендуемом жилье, для всех молодых семей, которым не хватает жилья на рынке, это представляет собой крайне несправедливую и незаслуженную передачу богатства.
Теперь пузырь лопнул, и мы все заплатим за это. Держись крепче – это может быть ухабистая поездка.
