Сколько я могу взимать, если сдаю свой дом через Airbnb в Швеции?
Для людей, проживающих в арендуемой недвижимости
Если вы живете в арендуемой недвижимости, а не в собственности, которой владеете сами, вам, возможно, придется спросить разрешения у своего арендодателя, прежде чем сдавать свой дом в аренду.
Если вы планируете сдавать в аренду часть своего дома, пока вы все еще собираетесь там жить, вам не нужно спрашивать разрешения, поскольку это подпадает под правила проживания постоянного арендатора (inneboende на шведском языке).
Вам нужно будет спросить разрешения у своего арендодателя, будете ли вы сдавать всю недвижимость целиком или будете жить где-то еще, пока ваша недвижимость сдается в аренду, даже если вы будете сдавать ее всего на ночь или две. Обратите внимание, что вам нужно будет сделать это для каждого арендатора.
Важно, чтобы вы получили письменное подтверждение того, что ваш арендодатель дал вам разрешение на аренду недвижимости – достаточно электронного или текстового сообщения – прежде чем вы начнете сдавать ее в аренду.
Вам также понадобится какой-то контракт между вами и потенциальным арендатором. Если вы сдаете через Airbnb, то их контракта достаточно, но если вы сдаете дом самостоятельно, вам нужно будет уладить это отдельно.
заполните свою информацию), они предлагают примеры договоров, которые вы можете скачать, и Hyresgästföreningen(Если вы являетесь членом Шведской ассоциации арендаторов .
Обратите внимание, что правила о сумме, которую вы можете взимать за аренду подержанного жилья, также применяются к краткосрочной аренде, что означает (для меблированной квартиры), что вы не можете взимать более 15 процентов от суммы, которую вы платите за аренду за тот же период времени.
Это означает, что если вы платите 6500 крон в месяц арендной платы плюс 600 крон текущих расходов (электричество, вода, интернет и так далее), и вы сдаете меблированную недвижимость полностью, вы можете взимать максимум 8 075 крон в месяц.
Если вы сдаете только часть своей квартиры, вам также необходимо учитывать это при установлении арендной платы, которую будет платить ваш потенциальный гость. Например, если у вас квартира с двумя спальнями, где обе спальни примерно одинакового размера, где у вашего гостя будет доступ к общим помещениям, таким как ванная комната, кухня и гостиная, то максимальная сумма, которую вы можете взимать, составляет половину вашей собственной арендной платы, хотя вам разрешается взимать разумную сумму за электричество, воду или интернет за рассматриваемый период.
Имейте в виду, что вы также не можете использовать арендуемую квартиру так, чтобы ее можно было считать аналогичной отелю, например, сдавая ее нескольким разным гостям на длительный период времени. Если вы сделаете это, вы рискуете быть выселенными вашим арендодателем.
Если вы владеете квартирой в жилищном товариществе (bostadsrätt)
Если у вас есть квартира в бостадсреттференинге, технически вы не являетесь владельцем квартиры, но у вас есть право жить в ней.
Это означает, что правила в целом аналогичны правилам для людей, проживающих в съемных квартирах – если у вас кто-то живет в вашей квартире, пока вы все еще живете там, то он считается постоянным арендатором, поэтому вам не нужно запрашивать разрешение правления вашей ассоциации, чтобы сдать ее кому-то другому.
Если вы планируете сдавать всю квартиру целиком или если вы не будете проживать в квартире, пока там находятся ваши гости, то вам, вероятно, нужно запросить разрешение у правления вашей жилищной ассоциации, как при стандартной аренде подержанного жилья.
Технически это зависит от правил и условий вашей жилищной ассоциации, но на практике большинство жилищных ассоциаций требуют, чтобы вы запрашивали разрешение перед сдачей вашей квартиры в аренду.
Обычно от вас требуется подавать индивидуальный запрос на сдачу вашей квартиры для каждого гостя, которому вы планируете сдавать в аренду, а не общий запрос на получение разрешения на сдачу в аренду, поскольку в заявке обычно необходимо указывать личные данные вашего потенциального арендатора, но ознакомьтесь с конкретными правилами вашей ассоциации, чтобы узнать, что применимо к вам.
Часто возникают особые ситуации, в которых правление ассоциации одобряет запрос на аренду bostadsrätt, например, переезд к партнеру, работа или учеба в другом городе или сдача в аренду вашему ребенку или другому члену семьи, но это не включает сдачу в аренду туристам на короткий период времени или покупку квартиры с единственной целью использования ее в качестве арендуемой недвижимости.
Сколько я могу взимать за аренду?
Итак, ваш жилищный фонд одобрил вашу заявку на сдачу вашей недвижимости в аренду. Сколько вы можете взимать?
Опять же, вы связаны аналогичными правилами, которые обсуждались для арендаторов выше, что означает, что вы должны взимать разумную плату за недвижимость.
Для bostadsrätter эта сумма рассчитывается исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости и затрат на его эксплуатацию. Более конкретно, avkastningsränta (буквально: «проценты с прибыли»), которые, по сути, представляют собой базовую процентную ставку Риксбанка плюс около двух процентов.
На момент написания статьи базовая ставка Риксбанка составляла 3,5 процента, что означает, что вы можете взимать до 5,5 процента плюс комиссию за содержание недвижимости и 15-процентную комиссию, если она меблирована.
Допустим, вы живете в квартире стоимостью 2 миллиона крон. Сначала вы рассчитаете доходность вашей собственности, которая будет умножена на 2 миллиона 0,055, что даст вам 110 000 крон в год, или 9 166 крон в месяц.
Затем вам нужно будет добавить ежемесячные эксплуатационные расходы на недвижимость. Допустим, вы платите 4 000 крон в свою жилищную ассоциацию и еще 500 крон в месяц за отопление, воду, электричество, телевидение и интернет. Таким образом, наша общая сумма составляет 13 666 крон.
Теперь недвижимость меблирована? Вероятно, так и есть, если вы сдаете ее только на короткий период. Это означает, что вы можете добавить дополнительную 15-процентную комиссию сверх авкастнингсранта и текущих расходов. Это даст нам в общей сложности 15 715 крон за полный месяц, или около 523 крон за ночь.
Если для вас это слишком сложно с математикой (или если вы хотите убедиться, что у вас точно правильная цифра), вы можете воспользоваться онлайн-калькулятором. Попробуйте поискать kalkylator skälig hyra и убедитесь, что вы выбрали bostadsrätt вариант.
Что я могу сделать, если мой арендодатель или правление моей жилищной ассоциации не дают мне разрешения?
Если правление вашей ассоциации или ваш арендодатель не одобряют ваш запрос на сдачу вашей недвижимости в аренду, вы можете обратиться за разрешением в совет по аренде (Hyresnämnden).
Если совет по аренде дает вам разрешение, вам разрешается сдавать свою собственность в аренду, даже если ваш арендодатель или ассоциация не дали согласия.
Имейте в виду, что, опять же, вам придется подавать заявление на получение разрешения на каждый период, который вы планируете сдавать в аренду, и от вас по-прежнему ожидается, что вы не будете относиться к своей квартире так, чтобы ее можно было считать похожей на гостиницу, поэтому это больше применимо к долгосрочной субаренде, чем к нескольким краткосрочным сдачам разным людям.
Если вы сдаете свою недвижимость в аренду без одобрения арендодателя, правления вашей ассоциации или комиссии по аренде, то вы рискуете выселением и можете быть вынуждены продать свою собственность в случае бостадсратта.
Что делать, если я являюсь полноправным владельцем своей собственности?
Вы также можете владеть своей собственностью в Швеции, обычно это относится к домам и называется aganderätt, хотя некоторые дома (обычно с террасами) являются bostadsrätter.
Если вы сдаете свой дом в аренду, вам не нужно ни у кого спрашивать разрешения, но вам все равно нужно взимать разумную арендную плату.
Обычно эта сумма рассчитывается путем просмотра других домов, сдаваемых в аренду в том же районе, или домов, сдаваемых в аренду в аналогичных районах, если поблизости от вашей собственности нет других домов, сдаваемых в аренду.
Если нет абсолютно никаких домов, которые можно было бы использовать для сравнения, совет по аренде должен принять решение о разумной цене, исходя из таких факторов, как размер вашего дома, насколько он современный и какие в нем есть удобства. Вы также можете взимать с арендатора разумный процент от таких расходов, как электричество и вода.
Как насчет страховки?
При аренде через Airbnb для вас как принимающей стороны может быть включена страховка на определенную сумму, хотя может быть разумно ознакомиться с условиями этой страховки и, при необходимости, оформить отдельную страховку, чтобы защитить себя от любого ущерба, причиненного потенциальным арендатором.
