Если вы арендуете жильё в Швеции и у вас небольшой бюджет, то совместное проживание в квартире может стать для вас привлекательным вариантом. Однако права, связанные с таким видом аренды, могут отличаться от прав при других видах аренды. Вот что вам нужно знать о жизни в качестве «inneboende».
Эта статья была написана для участников The Local. Подробнее эксклюзивные материалы для участников здесь.
В Швеции есть несколько способов снять жильё. Наиболее привлекательным для многих является förstahandskontrakt (договор аренды напрямую), по которому вы арендуете квартиру с регулируемой арендной платой непосредственно у управляющей компании и можете оставаться там в течение длительного времени. Однако в крупных городах Швеции, чтобы получить доступ к этим контрактам, нужно много лет ждать в «очереди», поэтому у большинства людей есть andrahandskontrakt, то есть они арендуют жильё у кого-то, кто либо владеет недвижимостью, либо сам её арендует.
Но есть и другой вариант — снять комнату или часть квартиры, что по-шведски называется inneboende (дословно «проживающий», но обычно переводится как «квартирант»).
Арендатор обычно имеет меньше прав, чем тот, кто заключил договор напрямую или через посредника, поэтому, хотя это и может быть более дешёвым вариантом, важно взвесить все «за» и «против» и понимать, на каких условиях вы заключаете договор.
Какое жилое пространство вы получите?
Будучи inneboende, вы часто будете пользоваться общей ванной комнатой, кухней и жилым пространством, например гостиной и/или столовой. Этот термин также относится к людям, которые арендуют отдельные помещения, являющиеся частью чужой собственности, например если вы живёте в переоборудованном подвале или на чердаке.
Однако, если у вас есть собственная кухня и отдельный вход, обычно применяется договор аренды с правом выкупа, который даёт арендатору немного больше юридических гарантий. Но в этой ситуации ему нужно получить разрешение от управляющей компании (если он не является собственником недвижимости), чтобы сдать вам квартиру в субаренду.
Обратите также внимание, что если ваш арендодатель фактически не проживает в квартире, то аренда считается незаконной субарендой. Это касается даже тех случаев, когда, например, одна из комнат заперта и не используется арендатором.
«Разумная арендная плата»
Когда дело доходит до суммы, которую с вас взимают, обязательно проведите исследование. Как правило, арендатор должен платить за ту часть общей арендной платы, которая соответствует доле жилой площади, которой он может пользоваться, плюс дополнительные 10–15 %, если комната меблирована, а также разумную долю расходов на дополнительные услуги, такие как телевидение, водоснабжение, интернет и электричество.
Арендодателю не разрешается получать прибыль от сдачи части своей квартиры в аренду inneboende, хотя он может покрывать свои расходы.
Если вы считаете, что с вас взяли слишком много денег, вы можете подать заявление на бесплатную пересмотр в суд по арендным спорам Hyresnämnden. Если решение будет в вашу пользу, вы сможете рассчитывать на снижение арендной платы в будущем, а если вы арендуете у человека, у которого есть договор аренды, заключённый напрямую с арендодателем, вы даже можете получить возврат в размере разницы между «разумной арендной платой» и суммой, которую вы заплатили. Чтобы воспользоваться последним вариантом, вы должны начать разбирательство в течение трёх месяцев после выезда из квартиры. Некоторые муниципалитеты также проводят консультации для арендаторов под названием Hyresrådgivning или чем-то подобным.
Тем не менее всегда лучше убедиться, что с вас берут разумную арендную плату, прежде чем въезжать в квартиру. Хороший арендодатель с радостью покажет вам структуру расходов, а вы можете провести собственное исследование, посмотрев цены на квартиры такого же размера и в таком же районе.
Проверьте контракт
Обязательно составьте договор (шаблоны можно найти в интернете) и убедитесь, что вы полностью его поняли. Даже если вы планируете жить с кем-то из знакомых, это может оказаться очень полезным при разрешении любых будущих споров.
В нём должно быть указано несколько важных моментов, таких как срок аренды, что входит в стоимость (например, какие комнаты вы можете использовать, какой бытовой техникой и/или кухонным оборудованием вы можете пользоваться, есть ли в доме интернет и телевизор), сумма залога и условия его возврата, а также срок уведомления об окончании аренды.
Важно предусмотреть всё, что только можно, чтобы избежать возможных неприятных ситуаций, например, когда арендодатель отказывает вам в доступе к интернету или бытовой технике из-за каких-либо разногласий. Вам также нужно будет согласиться с правилами, установленными жилищной ассоциацией, которые обычно включают запрет на курение в общественных местах и на громкий шум после 22:00.
Возможно, вам захочется заранее обсудить другие правила проживания в доме, например график уборки и порядок использования кухни, чтобы избежать неприятных сюрпризов после переезда. Это может быть особенно важно для тех, кто недавно переехал в Швецию, например если вы планируете готовить после 21:00, что в Швеции не принято.
Другие права по сравнению с субарендой
Одно из прав, которое распространяется на арендаторов, снимающих жильё у третьих лиц, но не на тех, кто проживает в качестве inneboende, заключается в том, что арендаторы, снимающие жильё у третьих лиц, имеют право на исключительное пользование имуществом, и арендодатели не могут входить в помещение без разрешения. Очевидно, что это не относится к случаям, когда вы проживаете в доме арендодателя, но вы можете включить в договор пункт, например, о том, что у вас должен быть свой замок.
Ещё одно важное отличие заключается в том, что многие договоры аренды с правом выкупа включают так называемое право владения (besittningsskydd), то есть после двух лет проживания в квартире арендатор имеет право оставаться там даже против воли арендодателя. Это никогда не применяется в отношении inneboende (и на практике встречается крайне редко, если у вас договор аренды с правом выкупа).
И имейте в виду, что проживание в качестве inneboende отличается от проживания в качестве sammanboende (совместное проживание, которое возможно только для пар, состоящих в романтических отношениях, где оба зарегистрированы в качестве арендаторов).
Как inneboende, арендодатель имеет право, например, приглашать своих гостей, а также может устанавливать ограничения на то, можно ли вам приглашать гостей, а также на то, сколько гостей и как долго они могут находиться в квартире. Это связано с тем, что именно арендодатель несёт ответственность за гостей в квартире и любой ущерб, который они могут причинить. Если для вас важно иметь возможность приглашать гостей, обязательно обсудите это заранее и укажите в договоре.
Как и арендаторы, проживающие по договору inneboende, не имеют права вносить изменения в квартиру, например перекрашивать стены или устанавливать сантехнику, если это специально не оговорено в договоре.
Уведомление и разрешение
Но, будучи inneboende, вы всё же обладаете некоторыми правами, о которых важно знать.
Одним из самых важных является право на uppsägningstid (уведомление о необходимости покинуть объект недвижимости). В большинстве случаев inneboende имеет право на уведомление за три месяца, если арендодатель хочет, чтобы вы покинули объект недвижимости. Как правило, это правило действует в обе стороны, поэтому вам может потребоваться уведомить арендодателя за три месяца до выезда из квартиры. Но вы можете договориться в договоре о более коротком сроке уведомления.
Ещё одно преимущество статуса inneboende по сравнению с субарендой заключается в том, что жилищный кооператив не может отказать вашему арендодателю в праве иметь inneboende. С другой стороны, они могут отказать в праве на субаренду квартиры по договору с третьим лицом, то есть субарендаторам нужно убедиться, что их арендодатель получил разрешение (иначе они рискуют быть выселенными).
Более одного inneboende
В некоторых случаях арендодатель сдаёт несколько комнат разным арендаторам, и это разрешено без необходимости запрашивать разрешение у жилищной ассоциации.
Независимо от того, кто из арендаторов заселился первым, решение о том, когда, кому и в каком количестве разрешать проживание, принимает арендодатель. Имейте это в виду, если у вашего арендодателя в собственности несколько комнат.
