Независимо от того, переезжаете ли вы из Швеции или просто меняете место жительства в пределах страны, продажа недвижимости — это серьёзный шаг, который требует финансовых вложений. Вот какие расходы вам следует учитывать, чтобы не оказаться в затруднительном положении.
Обратите внимание, что размер комиссии зависит от того, продаете ли вы bostadsrätt (квартиру в кондоминиуме) или дом. Ниже приведены расценки на квартиры. При продаже дома вы можете столкнуться с дополнительными расходами, одним из ключевых отличий которых является оценка недвижимости.
Гонорар агента по недвижимости
Самая большая статья расходов для большинства владельцев квартир — это оплата услуг брокера (mäklare), который занимается продажей.
Это не обязательно, и вы можете заняться продажей самостоятельно, но тогда вам придётся искать покупателя, показывать ему квартиру и оформлять документы. Большинство людей прибегают к услугам брокера в надежде, что недвижимость увидят больше потенциальных покупателей и что это упростит процесс.
Чаще всего агент по недвижимости взимает фиксированную плату (которая варьируется в зависимости от стоимости недвижимости), а также дополнительную процентную комиссию с суммы, превышающей согласованную целевую цену продажи.
Выбирая агента по недвижимости, узнайте, что именно входит в его услуги, например как он будет продвигать ваш дом на рынке и есть ли дополнительные платные опции.
Вы можете сравнить историю продаж и отзывы клиентов разных агентов по недвижимости на таких сайтах, как HittaMäklare.com (связан с банком SBAB и доступен только на шведском языке) или MäklarOfferter (также доступен только на шведском языке). HittaMäklare также предлагает калькулятор, с помощью которого вы можете примерно рассчитать размер комиссии. Похожие инструменты (на шведском языке) можно найти на сайтах Boupplysningen и EkonomiFokus.
Измерения
Возможно, вам потребуется обратиться к сертифицированному специалисту, чтобы он измерил ваш дом и определил его площадь для продажи.
Это не обязательно, и у вас может уже быть соответствующий документ (mätbevis), полученный при покупке жилья, но наличие этого документа защитит вас от того, что покупатель впоследствии обвинит вас в ложном описании квартиры, что может обойтись очень дорого.
Имейте в виду, что при изменении официального размера стоимость вашей недвижимости также может существенно измениться.
Хемнет
Иногда ваша недвижимость может быть продана очень быстро, ещё до того, как вы разместите объявление о продаже. Это может произойти, если у вашего агента по недвижимости уже есть список заинтересованных покупателей (спекулянтов) и он убедит одного из них сделать вам предложение, чтобы вы сняли дом с продажи.
Но в большинстве случаев ваш дом будет рекламироваться на портале недвижимости Hemnet, который вы, вероятно, помните с тех пор, как купили его.
Стоимость зависит от выбранного вами пакета (Basic, Plus или Premium), а также от местоположения и стоимости вашего жилья, но в среднем за квартиру в крупном городе придётся заплатить несколько тысяч крон. Вы можете рассчитать стоимость на сайте.
Домашний стилист
В Швеции большое внимание уделяется оформлению дома. Некоторые владельцы предпочитают нанимать профессионалов, чтобы их недвижимость выглядела наилучшим образом как на фотографиях в рекламной брошюре, так и во время просмотров.
Эта услуга может включать в себя как консультацию о том, как переставить мебель, чтобы максимально эффективно использовать пространство, так и аренду дополнительных предметов. Ваш брокер может включить в стоимость услуги по оформлению интерьера. Типичная стоимость может варьироваться от 5000 до 30 000 крон и даже больше, в зависимости от размера вашего дома и количества предметов, предоставляемых стилистом.
Это необязательные расходы. Если вас устраивает внешний вид вашего дома, подготовка к фотосессиям и просмотрам может ограничиться уборкой. Это подводит нас к…
Профессиональная уборка
Ещё одна необязательная статья расходов — оплата услуг профессиональной уборщицы, которая приберётся в доме перед просмотрами и/или перед вашим отъездом.
Важно знать, что расходы на уборку подлежат 50-процентному налоговому вычету за услуги по содержанию дома (так называемый вычет RUT или RUT-avdrag). Вычет делает лицо, выполняющее работу, поэтому вы заплатите только половину «общей» стоимости.
Передача права собственности
При продаже bostadsrätt взимается плата за передачу права собственности от продавца к покупателю, которая называется överlåtelseavgift и по состоянию на 2021 год составляет около 1190 крон.
Эту сумму платит либо покупатель, либо продавец, в зависимости от правил жилищного кооператива. Если вы заплатили эту сумму при покупке квартиры, то при продаже вам не придётся платить её снова.
Налог на прирост капитала с любой прибыли
Это не совсем комиссия, но при продаже недвижимости в Швеции вы обязаны заплатить налог в размере 22 % от полученной прибыли.
Прибыль определяется как разница между ценой, которую вы заплатили за квартиру, и ценой, по которой вы её продаёте. При этом вы можете вычесть сумму, которую потратили на ремонт (при условии, что он был проведён в течение пяти лет до продажи), а также расходы на покупку и продажу. Сюда входят оплата услуг брокера, Hemnet, överlåtelseavgift и любые работы по оформлению интерьера, но не уборка (поскольку она подлежит вычету из подоходного налога).
Если вы используете деньги, вырученные от продажи, для покупки другой недвижимости в Швеции или ЕС/ЕЭЗ, вы можете отложить уплату этого налога.
А если вы понесёте убытки при продаже недвижимости, часть этих убытков можно будет вычесть из налогооблагаемой базы.
Всё это происходит, когда вы подаёте налоговую декларацию в году, следующем за годом продажи. Например, если вы продали недвижимость в 2021 году, вам нужно будет сохранить все документы, чтобы указать их в налоговой декларации за 2022 год. Ваш налоговый консультант должен помочь вам с этим, и эта услуга должна быть включена в его базовый тариф.
