Могу ли я получить шведскую ипотеку без постоянного места жительства?
Ответ, как и на многие из этих вопросов, «это зависит».
Нужен ли мне постоянный вид на жительство?
По закону владельцы ипотечных кредитов в Швеции не должны быть постоянными жителями, гражданами или даже зарегистрированными в стране.
С другой стороны, по закону банки также не обязаны принимать заявки на ипотеку от кого угодно, что оставляет им полное право отказать в подаче заявлений владельцам временного вида на жительство, если они сочтут это слишком большим риском.
Почему банк может сказать, что мне нужно постоянное место жительства, чтобы взять ипотеку?
Одна из причин, по которой ваш банк может потребовать от вас иметь постоянное место жительства, заключается в том, что они считают слишком рискованным кредитовать кого-то, кто, по их мнению, не может оставаться в Швеции достаточно долго, чтобы погасить ипотеку.
Банки хотят быть уверены, что они вернут свои деньги, если предоставят вам кредит, и если у вас нет постоянного места жительства в Швеции, всегда есть шанс, что срок действия вашего временного вида на жительство истечет, а продление может быть не одобрено, в результате чего вы будете вынуждены покинуть Швецию до того, как у вас будет время погасить свой кредит.
Точно так же банки, которые, возможно, когда-то с большей готовностью одобряли заявки на ипотеку более «рискованных» заявителей, могут быть более осторожными после года падения цен на жилье и роста процентных ставок (хотя процентные ставки по ипотечным кредитам снова начали медленно снижаться).
В конечном счете, временный вид на жительство является одним из многих факторов риска для банка – если вы вынуждены (или решите) покинуть Швецию через короткое время и ваша собственность потеряла в цене, это может оставить вас в положении отрицательного собственного капитала – когда вы должны банку деньги после продажи своей собственности.
Могу ли я что-нибудь сделать, чтобы убедиться, что моя заявка на ипотеку не будет отклонена?
Во-первых, заявки на ипотеку часто сопряжены со стрессом – вы успешно подали заявку на недвижимость и назначили дату подписания контракта, поэтому вы хотите привести в порядок свои документы и убедиться, что сможете быстро профинансировать покупку недвижимости.
Кроме того, банки работают медленно, поэтому последнее, чего вы хотите, — это ждать несколько дней, пока ваш банк не откажет вам в выдаче ипотеки.
Лучший способ гарантировать, что вы получите одобрение ипотеки вовремя, — это оставить свои варианты открытыми и обращаться в несколько банков, поскольку разные банки оценивают разные факторы риска более высоко, чем другие.
Danske Bank, например, отклоняет заявки на ипотеку для людей без постоянного места жительства, как мне сказали, когда моя заявка на ипотеку у них была отклонена.
Только что подала заявку на ипотеку в шведское отделение Danske Bank после того, как они пообещали нам ссуду, и получила отказ, поскольку у меня нет постоянного вида на жительство в Швеции, несмотря на то, что я подавала заявление вместе с моим мужем-шведом. Кто-нибудь еще сталкивался с подобным в других шведских банках?
— Бекки Уотертон (@BeckyWaterton) 10 августа 2022 г.
Однако имейте в виду, что каждый раз, когда банк проверяет вашу кредитоспособность, это влияет на ваш кредитный рейтинг. Хороший способ обойти эту проблему — подать заявку на ипотеку через такие сервисы, как Ordna Bolån и Lånekoll, которые выписывают для вас единый кредитный чек и используют его для подачи заявлений в несколько банков от вашего имени.
Еще один способ увеличить шансы на одобрение вашей заявки — занять меньше денег, если сможете. То, что ваш банк указал вам максимальный бюджет, на который вы можете купить, в вашем lånelöfte или справке кредитора, не означает, что вы должны покупать на такую сумму, и чем меньше денег вы подаете в долг, тем больше вероятность, что банк одобрит вашу заявку.
У этого есть и другое преимущество: это снижает ваш белонингград, или процент от стоимости недвижимости, которую вы финансируете с помощью ипотеки. Если вы занимаете более 70 процентов от стоимости недвижимости, вам придется амортизировать (возвращать) 2 процента от стоимости вашей ипотеки в год. Если вы занимаете от 50 до 69 процентов, вы должны амортизировать 1 процент от суммы вашей ипотеки в год, а если вы занимаете менее 50 процентов от стоимости недвижимости, вам не нужно ничего амортизировать (хотя это все равно может быть хорошей идеей, если вы можете это сделать).
Кроме того, в Швеции существует так называемый skuldkvot или «долговая квота», означающая, что если сумма, которую вы занимаете, более чем в 4,5 раза превышает вашу годовую зарплату (или годовую зарплату вас и вашего соавтора, если вы подаете заявление с кем-то другим), вам необходимо амортизировать дополнительно 1 процент в год сверх всего, что вы должны амортизировать, исходя из процента от стоимости недвижимости, которую вы занимаете в банке.
Это означает, что если вы сможете вложить достаточно наличных, чтобы снизить свой доход в белонингграде с более чем 70 процентов до менее чем 50 процентов, а также взять взаймы сумму, в 4,5 раза превышающую вашу годовую зарплату, вы сможете сократить амортизационные отчисления с 3 процентов до нуля.
Все это будет учтено банком при принятии решения о том, можете ли вы позволить себе оплачивать и свою ипотеку, поэтому сокращение ваших ежемесячных расходов повысит вероятность вашего одобрения.
Наконец, взгляните на driftkostnad (текущие расходы) для дома или на avgift (ежемесячную плату) при покупке квартиры или дома с террасой в жилищном кооперативе bostadsrättsförening (BRF) . Чем ниже этот показатель, тем ниже ваши ежемесячные расходы и тем больше вероятность того, что ваш банк определит, что ваши ежемесячные расходы не слишком высоки по отношению к вашему доходу.
Существуют ли какие-либо другие причины, по которым иностранцам может быть отказано в покупке недвижимости в Швеции?
Многие, но не все банки требуют, чтобы заявители на получение ипотеки были зарегистрированы в регистре населения Швеции (это означает, что у вас должна быть численность персонала) и чтобы ваша зарплата выплачивалась в шведских кронах.
Если вы зарабатываете деньги в другой валюте, это не обязательно означает, что вы не можете получить ипотеку, но это может означать, что вы не сможете одолжить столько, сколько могли бы, если бы вам платили в шведских кронах.
Это связано с тем фактом, что банки всегда будут консервативны в своих расчетах при принятии решения о том, можете ли вы позволить себе выплатить кредит (особенно в нынешних условиях), и рассчитают ваш бюджет на основе того, сколько стоил бы ваш доход, если бы валюта, в которой вам платят, стала намного слабее кроны, несмотря на то, что на момент подачи заявления она могла быть намного сильнее.
Некоторые могут потребовать, чтобы у вас был BankID для подачи заявки на ипотеку, что на практике также означает, что вам необходимо иметь штатную численность и счет в шведском банке.
Эти критерии обычно не публикуются на веб-сайтах банков и могут измениться по мере того, как кредиторы стремятся снизить свои риски, поэтому заранее позвоните в свой банк, чтобы узнать, хотите ли вы быть уверены.
