Независимо от того, планируете ли вы переехать в Швецию насовсем или нет, одним из ключевых моментов является поиск жилья, и выбор между покупкой и арендой играет в этом большую роль.
Прежде чем взвешивать все «за» и «против» этих двух подходов, следует знать, что в Швеции существует два основных типа сдаваемой в аренду недвижимости.
При заключении договора аренды напрямую с арендодателем вы платите ему напрямую.
На аренду такого жилья часто распространяется контроль, и вы можете оставаться там на длительный срок, но зачастую оно распределяется в порядке очереди. Из-за нехватки жилья в стране вам, возможно, придётся ждать много лет или даже десятилетий, прежде чем вы получите право на собственное жильё.
Аренда с правом выкупа — это шведский термин, обозначающий субаренду, то есть вы арендуете жильё либо у того, кто заключил договор напрямую (это называется hyresrätt), либо у того, кто купил недвижимость (это называется bostadsrätt, если речь идёт о квартире).
Это совершенно разные варианты, и самое заметное различие между ними заключается в том, что в случае аренды напрямую у владельца вы можете оставаться столько, сколько захотите, в то время как максимальная продолжительность субаренды ограничена.
Оформление документов
В Швеции нет закона, запрещающего негражданам покупать недвижимость, но новоприбывшим значительно сложнее получить ипотечный кредит.
Как правило, вам понадобится шведский номер социального страхования или personnummer и подтверждение стабильного финансового положения в Швеции, а также вам предстоит проверка кредитной истории. Возможно, вам также потребуется постоянный вид на жительство.
Это означает, что вам, как правило, потребуется подтверждение того, что вы работали и платили налоги в Швеции, хотя некоторые банки более снисходительны, чем другие, когда речь идёт, например, о самозанятых или недавно прибывших в страну.
Для некоторых очередей на получение жилья также требуется номер человека, в то время как для аренды вторичного жилья основным требованием является подтверждение того, что вы будете ответственным арендатором, например, с помощью подтверждения стабильного финансового положения или предоставления рекомендаций.
Местоположение, местоположение, местоположение
Швеция — огромная страна, и лучший вариант для вас будет частично зависеть от того, где вы ищете.
Как упоминалось выше, в крупных городах Швеции, как правило, наблюдается жёсткая конкуренция в сфере аренды, но именно в этих районах недвижимость стоит дороже всего. В то же время в некоторых сельских районах возможности для аренды ограничены, но цены на недвижимость гораздо ниже.
При выборе подходящего для вас варианта в первую очередь следует воспользоваться такими сайтами, как Hemnet и Booli, чтобы узнать цены и наличие жилья для покупки в вашем районе, а затем сравнить их с ценами на аренду, которые можно найти в муниципальной или государственной очереди на получение жилья или на таких сайтах, как Blocket, Samtrygg и Qasa, где можно снять жильё на короткий срок.
Дом или квартира?
Независимо от того, хотите ли вы жить в доме или квартире, обычно есть варианты как для аренды, так и для покупки, но, конечно, предложения зависят от местоположения.
Потенциальные покупатели также должны знать, что покупка отдельно стоящего дома сильно отличается от покупки квартиры в Швеции.
Если вы покупаете квартиру, то почти всегда приобретаете bostadsrätt, что технически означает, что вы владеете правом на проживание в квартире, а не самой квартирой.
Вы будете членом bostadsrättsförening (жилищного товарищества), то есть будете платить взносы этому товариществу в обмен на то, что оно будет управлять зданием. Это также относится к некоторым домам, обычно таунхаусам.
Покупка дома, не входящего в ассоциацию, означает, что вы будете оплачивать все счета (за электричество, воду, отопление и т. д.) напрямую поставщикам услуг и нести полную ответственность за здание. Это значит, что перед покупкой нужно провести осмотр, а после переезда следить за техническим обслуживанием.
Стоимость
Чтобы купить недвижимость в Швеции, вам обычно требуется внести залог в размере не менее 15 %, хотя в будущем эта сумма может измениться и составить 10 %.
Чтобы узнать, сколько вам придётся платить за недвижимость, воспользуйтесь несколькими ипотечными калькуляторами (опять же, Hemnet и Booli могут показать вам типичные цены для выбранного вами размера и местоположения) и добавьте к этой сумме расходы на коммунальные услуги и сборы.
Счета и сборы варьируются в зависимости от площади недвижимости и использования удобств. Для владельцев bostadsrätt ежемесячный платёж зависит от финансового положения ассоциации и от того, что именно в него входит.
Они варьируются в зависимости от площади недвижимости и интенсивности её использования. Владельцы отдельно стоящих домов оплачивают все счета самостоятельно, а владельцы bostadsrätt платят фиксированную ежемесячную плату (avgift) в управляющую компанию, обычно в расчёте на квадратный метр, которая покрывает расходы на воду и отопление, а также на техническое обслуживание здания, например на сантехнику.
Сам процесс покупки на удивление дешёвый, по крайней мере для bostadsrätt; обычно не нужно проводить осмотр, и нет никаких юридических сборов. Дополнительные сборы при покупке bostadsrätt — это плата за передачу прав (överlåtelseavgift, которую платит либо покупатель, либо продавец в зависимости от ассоциации), а если вы берёте ипотеку, то единовременный регистрационный сбор (pantavgift), который обычно составляет менее 2000 крон. При покупке отдельно стоящего дома могут взиматься дополнительные сборы, например за оценку.
Когда речь идёт об аренде, на договоры с первичным владельцем распространяется контроль за арендной платой, что делает их привлекательным вариантом, если вам удастся их заполучить.
Официально вторичная аренда не должна быть намного дороже первичной, но за меблированную недвижимость часто взимается дополнительная плата в размере 10–15 %.
Если вы снимаете квартиру у человека, который является её владельцем, он имеет право устанавливать цену, исходя из текущей рыночной стоимости недвижимости, поэтому она может быть намного выше, чем при аренде у человека, заключившего договор напрямую с владельцем, даже если арендодатель соблюдает правила.
И вам нужно будет остерегаться мошенников: известны случаи, когда недобросовестные арендодатели брали гораздо больше, чем было разумно, хотя в Швеции с этим борются.
Является ли это инвестицией?
Одно дело — сравнивать свои ежемесячные расходы, но как насчёт возможности заработать? Если вы покупаете жильё, то каждый месяц часть вашей ипотеки идёт на погашение кредита, и с каждым месяцем вы владеете всё большей долей.
Покупка недвижимости в Швеции исторически была хорошей инвестицией, но это зависит от типа и местоположения недвижимости, и, конечно, нет никакой гарантии, что вы продадите её с прибылью.
Иностранным резидентам следует быть особенно внимательными в этом вопросе. Если у вас появилась возможность устроиться на работу или возникла чрезвычайная ситуация в семье, из-за которой вам пришлось покинуть Швецию, у вас может не быть возможности переждать неблагоприятный период на рынке, и вы не захотите оказаться в ситуации, когда ваш капитал уменьшается, а вы должны банку деньги даже после продажи своего дома.
Кроме того, в Швеции гораздо сложнее сдавать в аренду недвижимость, которой вы владеете: bostadsrättsförening часто разрешает сдавать недвижимость в субаренду только на ограниченный срок, после чего вы должны вернуться в неё, поэтому вы не можете просто сдавать её в аренду на неопределённый срок, пока ситуация на рынке не улучшится.
Даже если вы получите прибыль, продавцы обязаны заплатить шведский налог на прирост капитала в размере 22 % от любой прибыли, полученной от продажи недвижимости. Однако вы можете отложить уплату налога на неопределённый срок, если потратите деньги на покупку нового жилья в Швеции или в странах ЕС/ЕЭЗ.
По сравнению со многими другими странами, шведская система не нацелена на то, чтобы владельцы недвижимости зарабатывали деньги. Однако во многих случаях именно это и происходит, но такие инвестиции не являются надёжными.
Превращаем дом в уютное жилище
Хотите привнести в дом что-то своё? Как арендатор, вы будете ограничены в возможностях обустройства жилья.
Даже если вы являетесь собственником квартиры, на вас будут распространяться некоторые ограничения, и вам может потребоваться разрешение от bostadsrättsförening на реализацию крупных проектов, таких как установка стиральной машины, возведение или снос стены.
Одним из преимуществ аренды жилья, бывшего в употреблении, является то, что вы часто можете выбрать вариант с мебелью, особенно если арендуете на короткий срок. Это удобно для тех, кто не планирует оставаться в Швеции надолго, но помните, что арендодатель, скорее всего, взимает дополнительную плату в размере до 15 % за то, что квартира меблирована, поэтому подумайте, стоит ли покупать мебель самостоятельно.
Ремонт и переоборудование
Обратная сторона права вносить изменения в принадлежащую вам собственность заключается в том, что вы также несёте ответственность за устранение любых возникающих проблем. Если вы арендатор и у вас сломался кухонный прибор или протекла крыша, то ваш арендодатель должен это исправить, но если вы владелец дома, то эти расходы должны быть заложены в ваш бюджет.
Объём ваших обязанностей также зависит от того, покупаете ли вы bostadsrätt квартиру (или дом, который является частью bostadsrättsförening) или покупаете собственный дом.
Ежемесячный взнос, выплачиваемый bostadsrättsförening, частично идёт на содержание здания. Как правило, вы несёте ответственность только за ремонт в пределах своих четырёх стен, а ассоциация занимается такими вещами, как крыша, окна, двери, сантехника и электричество.
Другими словами, каждый, кто планирует покупку, должен заложить в бюджет дополнительные расходы на ремонт и техническое обслуживание, а если вы владеете всем зданием, то вам следует выделить ещё немного средств.
Как долго вы планируете здесь оставаться?
Возможно, вы не знаете ответа на этот вопрос, когда только приезжаете в Швецию, но это один из самых важных факторов.
Если вы приехали в страну по срочному трудовому договору или в рамках образовательной программы, инвестирование в недвижимость может оказаться рискованным шагом, учитывая расходы, связанные с обустройством, содержанием и, в конечном счете, продажей вашего дома.
С другой стороны, если вы живёте в городе, где очереди на аренду жилья из первых рук очень длинные, и вы, скорее всего, пробудете здесь как минимум несколько лет, то, вероятно, вам придётся довольно часто переезжать, если вы арендуете жильё из вторых рук, из-за ограничений на срок субаренды.
Это может означать, что вам придётся столкнуться с временными затратами, расходами и стрессом, связанными с переездом, не говоря уже о том, как сложно будет по-настоящему освоиться в Швеции.
В конечном счёте правильного ответа не существует, но вы можете принять взвешенное решение о том, стоит ли арендовать жильё с последующим выкупом, исходя из вашего бюджета и финансового положения, наличия вариантов в вашем районе и ваших представлений о будущем.
