Как известно, иммигрантам сложно проникнуть на шведский рынок аренды жилья, поэтому многие рассматривают возможность покупки недвижимости. Но можете ли вы получить шведскую ипотеку без постоянного вида на жительство?
Ответ, как и на многие из этих вопросов, «это зависит».
Нужен ли мне постоянный вид на жительство?
Закон не требует, чтобы владельцы ипотечных кредитов в Швеции были постоянными жителями, гражданами или даже зарегистрированными в стране. С другой стороны, закон не требует, чтобы банки принимали заявки на ипотеку от кого угодно, что оставляет им полное право отказать в подаче заявлений владельцам временного вида на жительство, если они сочтут их слишком рискованными.
Почему банк может сказать, что мне нужно постоянное место жительства, чтобы взять ипотеку?
Одна из причин, по которой ваш банк может потребовать от вас иметь постоянное место жительства, заключается в том, что они считают слишком рискованным кредитовать кого-то, кто, по их мнению, не может оставаться в Швеции достаточно долго, чтобы погасить свою ипотеку.
Банки хотят быть уверены в том, что они вернут свои деньги, если они дадут вам кредит, и если у вас нет постоянного места жительства в Швеции, всегда есть шанс, что ваш временный вид на жительство закончится, и продление может быть не одобрено, в результате чего вы будете вынуждены покинуть Швецию, прежде чем у вас будет времядля погашения вашего кредита.
Аналогичным образом, банки, которые, возможно, когда-то с большей готовностью одобряли заявки на ипотеку более «рискованных» заявителей, могут быть более осторожными в нынешних условиях, когда цены на жилье падают, а процентные ставки растут.
В конечном счете, временный вид на жительство является одним из многих факторов риска для банка – если вы вынуждены (или решите) покинуть Швецию через некоторое время, и ваша собственность потеряла ценность, это может оставить вас в положении отрицательного капитала – когда вы должны банку деньги после продажи вашего собственность.
Могу ли я что-нибудь сделать, чтобы убедиться, что моя заявка на ипотеку не будет отклонена?
Во–первых, заявки на ипотеку часто вызывают стресс — вы успешно подали заявку на недвижимость и назначили дату подписания контракта, поэтому вы хотите привести в порядок свои документы и убедиться, что сможете быстро профинансировать недвижимость.
Кроме того, банки работают медленно, поэтому последнее, чего вы хотите, — это ждать несколько дней, пока ваш банк не откажет вам в ипотеке.
Лучший способ гарантировать, что вы получите одобрение ипотеки вовремя, — это держать свои варианты открытыми и обращаться в несколько банков, поскольку разные банки оценивают разные факторы риска более высоко, чем другие.
Например, Danske Bank, похоже, отклоняет заявки на ипотеку для людей без постоянного места жительства, как мне сказали, когда моя заявка на ипотеку у них была отклонена.
Только что подал заявку на ипотеку в шведское отделение Danske Bank после того, как они предоставили нам обещание о предоставлении кредита, и мне было отказано, поскольку у меня нет постоянного вида на жительство в Швеции, несмотря на то, что я подал заявление с моим шведским мужем. Кто-нибудь еще сталкивался с этим в других шведских банках?
— Бекки Уотертон (@BeckyWaterton) 10 августа 2022 г.
Имейте в виду, однако, что каждый раз, когда банк проверяет вашу кредитоспособность, это влияет на ваш кредитный рейтинг. Хороший способ обойти эту проблему — подать заявку на ипотеку через такие сервисы, как Ordna Bolån и Lånekoll, которые выписывают для вас единый кредитный чек и используют его для подачи заявлений в несколько банков от вашего имени.
Еще один способ увеличить вероятность одобрения вашей заявки — занять меньше денег, если сможете. Только потому, что ваш банк указал вам максимальный бюджет, на который вы можете купить, в вашем lånelöfte или в записке кредитора, это не значит, что вы должны покупать за такую сумму, и чем меньше денег вы просите взаймы, тем больше вероятность, что банк одобрит вашу заявку.
В этом есть и другое преимущество – это снижает ваш belåningsgrad, или процент от стоимости недвижимости, которую вы финансируете с помощью ипотеки. Если вы предоставляете кредит более чем на 70 процентов от стоимости недвижимости, вы должны амортизировать (выплачивать) 2 процента от стоимости вашей ипотеки в год. Если вы предоставляете кредит от 50 до 69 процентов, вы должны амортизировать 1 процент своей ипотеки в год, а если вы предоставляете кредит менее чем на 50 процентов от стоимости недвижимости, вам не нужно ничего амортизировать (хотя это все равно может быть хорошей идеей, если вы можете).
Кроме того, в Швеции существует так называемый skuldkvot или “долговая квота”, означающая, что если сумма, которую вы предоставляете взаймы, превышает в 4,5 раза вашу годовую зарплату (или годовую зарплату вас и вашего соавтора, если вы подаете заявление с кем-то другим), вам необходимо амортизировать дополнительно 1процент в год, плюс все, что вам нужно амортизировать, исходя из процента от стоимости недвижимости, которую вы занимаете в банке.
Это означает, что если вы можете вложить достаточно денег, чтобы снизить свой belåningsgrad с более чем 70 процентов до менее чем 50 процентов, а также одолжить менее чем в 4,5 раза больше своей годовой зарплаты, вы можете сократить амортизацию с 3 процентов до нуля.
Все это будет учтено банком при принятии решения о том, можете ли вы позволить себе также платить по ипотеке, поэтому сокращение ваших ежемесячных расходов повысит вероятность того, что они вас одобрят.
Наконец, взгляните на driftkostnad (текущие расходы) для дома или avgift (ежемесячная плата) при покупке квартиры или дома с террасой в жилищном кооперативе bostadsrättsförening (BRF). Чем ниже этот показатель, тем ниже ваши ежемесячные расходы, и тем более вероятно, что ваш банк определит, что ваши ежемесячные расходы не слишком высоки по отношению к вашему доходу.
Существуют ли какие-либо другие причины, по которым иностранцам может быть отказано в покупке недвижимости в Швеции?
Многие, но не все банки требуют, чтобы заявители на ипотеку были зарегистрированы в регистре населения Швеции (это означает, что у вас должна быть численность персонала) и чтобы ваша зарплата выплачивалась в шведских кронах.
Если вы зарабатываете деньги в другой валюте, это не обязательно означает, что вы не можете получить ипотеку, но это может означать, что вы не сможете одолжить столько, сколько могли бы, если бы вам платили в шведских кронах.
Это связано с тем, что банки всегда будут консервативны в своих расчетах при принятии решения о том, можете ли вы позволить себе выплатить кредит (особенно в нынешних условиях), и рассчитают ваш бюджет на основе того, сколько будет стоить ваш доход, если валюта, в которой вам платят, станет намного слабее, чем валюта, в которой вы платите.крона, несмотря на то, что она может быть намного сильнее на момент подачи заявления.
Некоторые могут потребовать, чтобы у вас был BankID, чтобы подать заявку на ипотеку, что на практике также означает, что у вас должна быть численность персонала и счет в шведском банке.
Эти критерии обычно не публикуются на сайтах банков и могут измениться сейчас, когда рынок становится менее стабильным, поскольку кредиторы стремятся снизить свои риски, поэтому заранее позвоните в свой банк, чтобы узнать, хотите ли вы быть уверены.
