Новое предложение, которое вступит в силу 1 апреля, изменит правила выдачи ипотечных кредитов, повысив их доступность для тех, кто покупает жильё впервые. Но что именно оно в себя включает?
Каковы действующие правила?
Действующие правила, введённые в 2016 году для снижения рисков на рынке жилья, предусматривают, что любой, кто берёт в долг более 50 % от стоимости своей недвижимости ( belåningsgrad или соотношение суммы кредита к стоимости недвижимости, равное 50 % или более), должен выплачивать не менее 1 % от суммы своей ипотеки, а те, кто берёт в долг более 70 % от стоимости своей недвижимости, — до 2 %.
В настоящее время невозможно получить кредит на сумму, превышающую 85 % стоимости вашей недвижимости. Другими словами, минимальный первоначальный взнос за недвижимость составляет 15 % от её стоимости.
Кроме того, любой, кто берёт кредит, сумма которого превышает его годовой доход более чем в 4,5 раза, должен ежегодно выплачивать дополнительно 1 % от суммы ипотеки.
По сути, это означает, что вы должны выплачивать от одного до трёх процентов от суммы ипотеки каждый год, за исключением случаев, когда сумма ипотеки составляет менее 50 % от стоимости вашей недвижимости, а сумма займа не превышает 4,5 вашего годового дохода.
Это фактически положило конец ипотечному кредитованию с фиксированной процентной ставкой для значительной части населения и было введено для защиты рынка жилья от кризисов в будущем.
Что говорится в новых правилах?
Прежде всего, новые правила ещё не утверждены законом, но ожидается, что предложение будет принято до 1 апреля.
В памятной записке от июня 2025 года предлагается несколько различных мер.
Первая мера предполагает снижение минимального первоначального взноса по ипотеке до 10 %, что позволит домовладельцам брать кредит в размере до 90 % от стоимости их недвижимости.
Также отменяется требование о том, что любой, кто берёт кредит в размере, превышающем его годовой доход более чем в 4,5 раза, должен выплачивать дополнительно 1 % от суммы ипотеки.
В первоначальном запросе предлагалось отменить требование о выплате 2 % в качестве амортизации по ипотечным кредитам, превышающим 70 % от стоимости недвижимости, и заменить его общим требованием о выплате 1 % в качестве амортизации для всех, кто берёт кредит на сумму, превышающую 50 % от стоимости их недвижимости.
Этого не было в первоначальном предложении, и вместо этого будут действовать нынешние правила: требование о выплате 1 % для тех, кто берёт в долг от 50 до 70 % стоимости своего имущества, и повышение до 2 % для тех, кто берёт больше.
Что это значит для потенциальных домовладельцев?
Это может существенно снизить сумму, которую домовладельцы будут выплачивать по ипотеке в будущем.
Вот пример.
Согласно действующим правилам, человек, у которого сумма ипотечного кредита превышает его годовой доход более чем в 4,5 раза, а также тот, кто взял кредит на сумму, превышающую 70 % стоимости его недвижимости, должен ежегодно выплачивать 3 % от суммы ипотечного кредита.
Если бы они взяли ту же ипотеку после вступления в силу предлагаемых изменений в ипотечных правилах, им пришлось бы выплачивать всего 2% от стоимости ипотеки в год (что, по общему признанию, на 1% больше, чем при первоначальном предложении).
Что, если у меня уже есть ипотека?
Эти правила будут применяться только к новым ипотечным кредитам, поэтому вы увидите снижение требований к амортизации только в том случае, если купите новое жильё или переоформите ипотеку на уже имеющееся после вступления этих правил в силу.
Как это облегчит жизнь тем, кто покупает недвижимость впервые?
Во-первых, вы сможете внести за недвижимость всего 10 % от её стоимости вместо нынешних 15 %. Это значит, что тем, кто покупает жильё впервые, не нужно будет копить большую сумму.
Немного сниженные требования к амортизации и последующее уменьшение ежемесячных расходов также означают, что домовладельцы с большей вероятностью пройдут экономические стресс-тесты банков или kvar-att-leva-på-kalkyler, которые оценивают, сколько денег останется у заёмщика в месяц на жизнь. Это также облегчит им получение кредита.
Стефан Вестерберг, частный экономист из банка Länsförsäkringar, в интервью новостному агентству TT в 2024 году, когда было впервые объявлено об этом предложении, сказал, что оно «в первую очередь повысит доступность для молодёжи».
В то время, согласно данным, рассчитанным TT, молодому человеку, желающему купить квартиру-студию площадью 33 квадратных метра или этту в Стокгольме, для этого потребовался бы располагаемый доход в размере 31 700 крон при цене за квадратный метр в 96 861 крону.
Однако по новым правилам эта сумма существенно снизится и составит 27 900 крон за ту же квартиру.
Могут ли быть какие-то недостатки?
Возможно.
В первоначальном отчёте о расследовании новые меры были описаны как «существенное ослабление регулирования ипотечных кредитов для домохозяйств». В отчёте также содержалось предупреждение о том, что «предыдущий опыт дерегулирования, особенно в 1980-х годах, показывает, что даже желательное дерегулирование финансового рынка может запустить драматическую цепочку событий с очень серьёзными последствиями для финансовой стабильности».
В 1990-х годах в Швеции лопнул «пузырь» на рынке недвижимости, что привело к серьёзному финансовому кризису, нехватке кредитов и глубокой рецессии.
По словам Вестерберга, предоставление людям возможности брать больше кредитов сопряжено с риском, поскольку это делает их более уязвимыми к повышению процентных ставок или изменениям в их личных финансах.
«Если больше людей смогут покупать недвижимость, спрос вырастет. Это значит, что вырастут и цены, а значит, мы будем брать в долг ещё больше. Это делает нас более уязвимыми, — добавил он. — Не только из-за изменения процентных ставок, но и в случае потери дохода или безработицы».
Руководитель исследования Питер Энглунд также сказал, что цены могут вырасти, что благоприятно для тех, кто уже владеет недвижимостью, но не так хорошо для потенциальных покупателей, приобретающих жильё впервые. Однако он добавил, что, по его мнению, этот эффект «будет ограниченным».
